近年、国土交通省が後押しする形で「残価設定型（残クレ）住宅ローン」が制度化されようとしています。

自動車では一般化している仕組みが、ついに”家”という人生最大の買い物に適用されようとしているのです。

表向きは「返済負担の軽減」「若い世代でもマイホームを持てるように」という善意の政策。

しかし、その裏側には人口減少社会・地方空洞化・高齢者の住まい難民化といった、今後の日本が避けて通れない課題が潜んでいます。

「アルファードを残クレで」から「家を残クレで」の時代へ

いま車の世界では、残クレでアルファードを買うのは珍しくありません。

そうした価値観が浸透し、車は”所有”から”利用”に変わりました。

その流れが、ついに「マイホーム」へ来た。

にもかかわらず、「家を残クレで買う」時代が制度として進みつつある。

残クレ住宅は”新しい借地権”なのか？

残クレの仕組みはシンプルです。

これ、冷静に見ればこう言えませんか？

「借地権」では、土地は他人、建物は自分という微妙な所有関係でした。

残クレ住宅も同じく、名義は自分だけど、実質的な終身所有はできない。

70歳を過ぎると「この家はもうあなたの資産ですよとは言えませんけど……どうします？」

住宅版、残クレアルファード化という皮肉

残クレアルファードの世界ではこういう価値観があります。

しかし、それを住宅に当てはめてしまったら？

これは車なら成立する価値観ですが“人生の基盤”で同じことをし始めると、社会はかなり揺らぎます。

ところが、住宅は違います。

だからこそ、住宅に残クレを持ち込むには、車とは全く別の”出口設計”が必要なのです。

なぜ今「残クレ住宅」が制度化されようとしているのか？その問題点

背景には次の3つがあります。

一見合理的に見える残クレ住宅ローンですが、長期的には次の3つの大きなリスクを社会にもたらす可能性があります。

世帯主死亡後の”残価”は誰が負うのか

残価設定型住宅ローンでは、多くの場合団信（団体信用生命保険）が適用されない可能性があります。なぜなら残価部分は「返済不要」という扱いだからです。

この場合、夫が亡くなるとこうなる。

制度は「70歳で返済負担が下がる」前提で設計されていますが、現実には、

こうなる家庭が大量に出る。残クレ住宅の登場は「老後女性の住宅難民」を加速させる可能性が極めて高い。となるのです。

① 若年層・子育て層の住宅取得ハードルを下げ、可処分所得を増やす

残価設定により初期返済を圧縮できるため、20～40代の住宅取得が現実的な選択肢になりやすい。

・住居費負担率の低下

・育児支援政策との相性の良さ

・地域定住率の向上

これは日本の出生率対策にも間接的に寄与する可能性がある。

② 地方の放置空き家を「管理可能なストック」へ転換しやすくなる

残価設定は”売却前提の設計”なので、放置空き家（管理不能なストック）を減らす方向に働く。

・リバースモーゲージ系との接続

・自治体による空き家バンクへの取り込み

・不良ストックの早期捕捉と流通

従来放置されてきた老朽住宅の”扱われ方”が変わる。

③ 長期優良住宅の普及促進と住宅性能の底上げ

残クレ住宅は「劣化しにくい家」でないと残価が付けられない。そのため住宅メーカーは長期優良住宅を標準化せざるを得ない。

・断熱性能・耐震性能の底上げ

・維持管理計画の義務化

・中古価値の安定化

結果として、日本の住宅寿命の短さを是正する契機になりうる。

④ 計画的な区画整備とコンパクトシティ化への移行

残クレ住宅は”立地価値”が残価に直結するため、自治体は無秩序な郊外開発を避け、計画的な都市整備へ誘導されやすくなる。

・居住誘導区域の明確化

・インフラ維持コストの削減

・公共交通が成り立つ密度の確保

都市政策と住宅政策が連動し始める。

⑤ 住宅建設の”健全な循環”を生み、需要ショックを平準化する

今の住宅市場は「建てる→住む→建て替え」で50年サイクル。残クレ住宅は「20～30年で回転させる仕組み」であり、メーカーにとっても金融機関にとってもリスクが読みやすい。

・急激な建築需要の変動を緩和

・住宅ストックの更新サイクル明確化

・中古市場の流動化

これは不況時の住宅投資の下支えにもなる。

⑥ 投機目的の住宅取得を抑制し、実需中心の市場構造へ

残価設定では「残価の保証」が前提なので、投機・値上がり益を狙う買い方が成立しにくい。

・富裕層の複数物件買い抑制

・空き家の”寝かせ保有”に不向き

・住宅価格のバブル抑制

結果として、住宅が再び「住むための資産」に回帰する。

一見合理的に見える残クレ住宅ローンですが、
長期的には次の3つの大きなリスクを社会にもたらす可能性があります。

① 70歳以降の”家なし高齢者”が増えるリスク

残価設定型では返済は70歳で終わり、70歳以降は残価に対する利息だけを支払う仕組みが想定されています。

だが──

・70歳時点の家の価値が残価を大きく下回れば売却しても完済できない

・維持管理に問題があれば残価割れが起きやすい

・年金暮らしで利息も払えない人が出てくる

こうした事情から「70歳で住まいを失う」層が確実に増えると予測されます。

② 地方は”空き家の大波”が押し寄せる可能性

都市部は人口が集中し、中古需要もあります。しかし地方では違います。

・若者がいない

・買い手がつかない

・住み替え先もない

・土地価格が下落し続けている

にもかかわらず残価設定の仕組みは全国一律。

結果として、地方では”残価終了＝空き家化”が大量に発生する流れになる可能性が高いです。

③ 住宅メーカーが物件を抱え込み、中古市場が崩壊する懸念

残価設定型は、将来的に大量の中古住宅が市場に一斉に流れ込むという構造を持っています。

これが起きると…

・中古価格の急激な値崩れ

・ハウスメーカーが在庫を抱える

・解体して新築をすすめる流れが強まる

→ 35年サイクルで家を壊す日本の”非エコ構造”が加速という、環境にも経済にも厳しい未来が見えてきます。

解決の鍵は「コンパクトシティ」と”公共×民間”の新モデル

残クレが本格化するなら、政府や自治体は同時に「高齢者居住の新インフラ」を整備しなければなりません。

詳細は次回のブログで！

つまり、残クレハウス × コミュニティ再生 がセットで必要

「返済額が減って助かる」
これは短期的なメリットです。

残クレ住宅は、これからの日本の住まいと街づくりのあり方を根底から揺るがす制度。

だからこそ、私たちは「便利さの裏にある構造」をしっかり見つめ、未来の住まいのあり方を考える必要があります。